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Impôt sur la plus-value immobilière : ce qu’il faut savoir
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- Paul Bergagnini
Sommaire
Lorsque vous réalisez une plus-value immobilière en vendant un bien, vous serez soumis à l'impôt sur la plus-value immobilière lors de votre cession du bien immobilier. Comprendre comment cet impôt et les prélèvements sociaux sont calculés, connaître les éventuelles exonérations, ou et comment déclarer ses plus-value est essentiel lorsque l’on cherche à développer un patrimoine immobilier ou se créer des revenus.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière représente la différence entre le prix d'acquisition d'un bien immobilier et le prix de cession lors de sa vente.
Pour calculer cette plus-value, il convient de déduire du prix de vente les frais liés à la cession ainsi que le prix d'acquisition initial. Les travaux de rénovation effectués sur le bien peuvent également être déduits pour réduire le montant de la plus-value imposable (son imposition) lors de la vente d’un bien.
Quels sont les biens exonérés pour la plus-value immobilière ?
Certaines ventes de bien immobilier peuvent être exonérés de l’impôt sur la plus-value immobilière. C’est le cas pour un certain type de bien mais aussi en se basant sur les années de détention.
Voici une liste (non exhaustive) des bien exonérés :
- les biens vendus moins de 15 000 €
- la vente de la résidence principale
- la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans
- la vente d'un bien immobilier autre que la résidence principale sous condition de réemploi, du produit de la vente dans un délai de vingt-quatre mois
Dans d’autres situations très spécifiques il peut y avoir des exonérations de plus-values notamment si vous résidez dans certains établissements spécifiques :
- les établissements d’accueil de personnes âgés
- les établissement d'accueil d'adultes handicapés
Le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière
Pour calculer l'impôt sur la plus-value immobilière, il existe un barème spécifique selon la durée de détention du bien. Plus le bien est détenu longtemps, plus le taux d'imposition est réduit. Un abattement est également appliqué en fonction de la durée de détention du bien.
Exemple de calcul de taxation de la plus-value immobilière :
Imaginons que vous ayez acquis un appartement il y a 10 ans pour 200 000 euros et que vous le vendiez aujourd'hui pour 300 000 euros. Vous avez également effectué des travaux de rénovation d'un montant de 20 000 euros.
Calcul de la plus-value immobilière :
Prix de vente : 300 000 euros
Prix d'acquisition initial : 200 000 euros
Frais de cession : 0 euros (pour simplifier l'exemple)
Travaux déductibles : 20 000 euros
Plus-value immobilière = (300 000 - 200 000) - 20 000 = 80 000 euros
Dans ce cas, la plus-value immobilière est de 80 000 euros
Appliquons maintenant les taux d'imposition en fonction de la durée de détention du bien :
Pour une détention entre 6 et 21 ans : 10 ans - 6 ans = 4 ans
Abattement : 4 ans x 6% = 24%
Taux d'imposition : 36.2% - 24% = 12.2%
Vous pouvez utiliser le calculateur du Service Public pour avoir une idée précise de votre impôt sur la plus-value immobilière.
Quand et comment payer mon impôt ?
Les modalités de paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières en France prévues par l'administration fiscale comprennent le paiement de cet impôt auprès des services de la publicité foncière du lieu où se situe le bien. Il est également important d'indiquer la plus-value immobilière sur votre déclaration de revenus.
Une grand partie des formalités d’une déclaration d’impôt sur la plus-value immobilière est effectué par le notaire. Il fait notamment :
- les démarches auprès de l'administration fiscale
- le calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
- l’établissement de la déclaration
- le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu de situation du bien
Il convient ensuite de reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus. Pour 2024, cette déclaration aura lieu à partir d’avril 2025.
Le vendeur qui obtient une plus-value immobilière doit obligatoirement déclarer le montant imposable sur la ligne prévue à cet effet dans la déclaration de revenus n° 2042 (CERFA n° 10330). Sinon, il risque une amende pouvant s'élever jusqu'à 1 500 €.
Conseils pour optimiser votre fiscalité
Afin d’optimiser votre fiscalité et notamment d’éviter une fiscalité trop importante sur les plus-values immobilière, voici quelques conseils :
- anticipez la vente de votre bien pour bénéficier d'un taux d'imposition plus avantageux en fonction de la durée de détention
- réalisez des travaux de rénovation pour déduire leurs coûts de la plus-value imposable
- consultez un professionnel spécialisé en fiscalité immobilière pour bénéficier de conseils personnalisés adaptés à votre situation
En suivant ces conseils et en comprenant les aspects clés de l'impôt sur la plus-value immobilière, vous pourrez optimiser votre fiscalité et maximiser vos revenus lors de la cession d'un bien immobilier.
Vous pouvez retrouver dans cette vidéo, un explicatif un exemple concret sur le sujet fait par la chaine Dougs Compta :
Sources :