Bordeaux et Toulouse : évolution et comparaison du marché de l’immobilier dans 2 des villes préférées des Français !

Que ce soit pour l’achat de votre résidence principale ou lors d’un investissement locatif, il est souvent compliqué de pouvoir trouver des informations synthétiques sur la ville ou le quartier que vous privilégiez. Pour vous guider, voici un extrait de données immobilières issues des rapports VeniVidi, des notations de commodités locales pour juger de la vie de quartier, des informations sur le dynamisme local (chômage, ville étudiante, etc.) ainsi que des exemples de projets d’aménagement urbain pour les villes de Bordeaux et Toulouse.

Evolution des prix de l’immobilier à Bordeaux et Toulouse : analyse sur 10 ans

Au niveau national, l’augmentation du prix au m² est d’environ +30% (appartements et maisons confondus) sur 10 ans. Entre 2014 et janvier 2025, voici l’évolution du prix médian au m² des appartements et des maisons à Bordeaux et Toulouse :

Sur 10 ans (2014 à janvier 2025), à Bordeaux, nous constatons donc une hausse de + 41,63 % du prix au m² des appartements et une augmentation de + 49,46 % du prix au m² des maisons.

Sur 10 ans (2014 à janvier 2025), à Toulouse, nous constatons donc une hausse de +31,63% du prix au m² des appartements et une augmentation de +43,85% du prix au m² des maisons.

Investissement locatif : loyer moyen, nombre d’étudiants, taux de chômage… des données clés à surveiller

Si vous désirez réaliser un investissement locatif, récoltez les loyers moyen / m² actuels pour des appartements dans les villes de Bordeaux et Toulouse peut être précieux. Plus que cette information, nous vous mettons à disposition d’autres facteurs à considérer pour vous assurer le moins de discontinuité possible dans vos locations. Une ville dynamique et en bonne santé économique vous donnera plus de certitudes. Pour cela, découvrez dans le tableau ci-dessous des éléments tels que le nombre d’étudiants, le taux de chômage ou encore le revenu moyen par ménage dans les villes de Bordeaux et Toulouse :

A Bordeaux, nous pouvons ainsi constater que le loyer moyen / m² est d’environ 16€ dans le cadre d’une location en janvier 2025 alors que le loyer moyen / m² en France est estimé à 13€. Bordeaux et sa métropole comptabilisent environ 105 000 étudiants, ce qui représente près de 12% de sa population totale. Le revenu moyen par habitant est d’environ 24 870€ dans la ville, ce qui est au dessus de la moyenne nationale (20 590€). Avec 261 804 habitants (et 831 500 habitants pour l’ensemble de sa métropole), le taux de chômage à Bordeaux est de 6,8% au troisième trimestre 2024, soit 0,4% plus bas que celui de la moyenne nationale (7,2%).

A Toulouse, nous pouvons relever que le loyer moyen / m² des appartements est lui de 14€ pour une location en janvier 2025. Avec 120 000 étudiants sur 504 078 habitants, la ville est très peuplée par cette tranche de population. Le revenu moyen par habitant de la ville est d’environ 23 520 €. Le taux de chômage est lui d’environ 7,4% à Toulouse d’après la Direction régionale de l’économie.

Comparaison des notations de vie de quartier à Bordeaux et Toulouse

La qualité de vie dans un quartier est un élément déterminant lors d’un achat immobilier. Afin de découvrir et vous projeter dans un quartier, il est important d’avoir des éléments factuels sur lesquels vous reposer. Nous vous mettons ici à disposition un score piéton avec des notations allant de 0 à 100 sur différentes catégories (commerces, enseignement, culture, transports, etc.) Nous avons analysé plusieurs critères comme l’accessibilité des commerces, des services, des écoles, et des transports pour donner une note aux quartiers ci-dessous.

Le territoire de Bordeaux, localisé en Gironde, en région Nouvelle-Aquitaine, s’étend sur 49 km². D'après l'Insee, on y retrouve ainsi 6 théâtres et 4 cinémas. Elle dénombre notamment 5 piscines, 29 gymnases et 19 stades. Pour les courses quotidiennes comme pour le shopping occasionnel, on a le choix entre 5.200 commerces. Avec ses 54 espaces verts, la commune offre aux habitants un cadre calme très plaisant.

Dans le quartier Saint-Pierre à Bordeaux, la rue des argentiers bénéficie d’un excellent score piéton de 95/100. Avec plus de 10 supermarchés, 900 offres de restauration ou encore 4 cinémas à moins de 1km, le quartier est dynamique et attrayant. Quartier du XIIème siècle, situé derrière les 35 mètres de haut de la porte Cailhau, il abrite notamment la place de la Bourse.

Toulouse, également appelée la ville rose, possède une superficie de 118 km². La commune se situe dans la Haute-Garonne, en région Occitanie.

Toulouse est une commune attractive et animée. L'Insee y recense les équipements suivants avec pour ce qui est de la culture, 18 théâtres et 7 cinémas. Côté sport, elle répertorie 14 piscines, 63 gymnases et 61 stades. Pour les envies de shopping ou le quotidien, on y trouve 6.377 commerces. Les habitants peuvent par ailleurs bénéficier des 90 espaces verts que compte la ville.

A Toulouse, nous avons choisi la rue Matabiau. Avec un excellent score piéton de 96/100, le quartier bénéficie de nombreuses commodités avec 704 restaurants à proximité, 10 supermarchés et 48 boulangeries. Le quartier est également très bien desservie en transports avec 10 lignes de bus à proximité et la gare de Matabiau à 700 mètres. Enfin, la note d’enseignement est excellente avec 98/100 puisque vous pourrez trouver plusieurs écoles maternelles, primaires, collèges et lycées à moins d’un kilomètre.

Projets d’aménagement urbain à Bordeaux et Toulouse : un plus pour l’évolution des prix de l’immobilier

La politique de la région, de la ville et les projets d’aménagement urbain sont des éléments essentiels à considérer avant de vous installer dans une commune. Que ce soit pour votre qualité de vie quotidienne ou pour la valeur que votre projet immobilier pourrait prendre, avoir des informations sur les projets à venir dans votre ville et son agglomération peut se révéler déterminant.

A Bordeaux, nous avons sélectionné 2 projets forts qui devraient profondément transformer le visage de la ville d’ici 2028 :

• Quartier de la Bastide Niel : ce projet vise à dynamiser le quartier de la Bastide, sur la rive droite de la Garonne, avec la création de logements, d’équipements publics, d’espaces verts et d’une meilleure accessibilité au centre-ville. Il prévoit notamment :

  • la reconversion des anciens terrains militaires de l’armement (site Niel) et la création de zones commerciales et d’espaces publics
  • la construction de plus de 1 500 logements
  • un renforcement de l’accessibilité avec de nouvelles lignes de transports en commun et la réaménagement de l’espace piéton

• La ligne D du tramway : un projet majeur d'extension du réseau de tramway avec la création de la ligne D. Elle s’étendra sur plusieurs kilomètres, desservant des zones jusqu’alors moins accessibles :

  • la ligne D va connecter le centre-ville à des quartiers comme la gare Saint-Jean, la Barrière de Pessac, Le Bouscat et d’autres secteurs en pleine expansion
  • elle permettra de renforcer la mobilité et la réduction du trafic automobile
  • une première mise en service aura lieu dès 2025

A Toulouse, nous avons sélectionné 2 projets forts à venir qui illustrent l’ambition de dynamiser l’attractivité de la ville tout en préservant son identité :

• Amélioration du réseau de transports en commun : la ville rose souhaite doubler la capacité du réseau de métro toulousain d’ici 2030. Les lignes B et C vont ainsi être agrandies. La ligne B qui dessert actuellement Barrière de Paris à Ramonville, va être prolongée au sud vers la zone de Labège, la zone aéroportuaire et permettre d’améliorer l’accès à la cité de l’espace ou encore l’université de Toulouse. La ligne C sera davantage focalisée sur le secteur sud-ouest de la ville avec des secteurs tels que Rangueil, Labège et Lardenne.

• Le quartier de la Cartoucherie : l’objectif est de réaménager un ancien site industriel pour créer un nouveau quartier urbain, dynamique et durable à horizon 2030. Située au nord-ouest de Toulouse, la Cartoucherie va être reconvertie en un quartier mixte avec des logements, des bureaux, des commerces, des équipements publics et des espaces verts. Ce projet est un des plus emblématiques de la ville et comprend :

  • la création de 2 500 logements
  • la construction de bureaux, commerces et équipements publics (écoles, crèches, etc.)
  • la mise en place d’une "Cité des sciences et de l’industrie", avec des projets autour de l’innovation et de la recherche

Ainsi, que vous soyez intéressé par un achat immobilier pour une résidence principale ou par un investissement immobilier locatif à Bordeaux ou Toulouse, pensez à considérer les éléments clés abordés dans cet article. L’évolution des prix de l’immobilier, le dynamisme économique, la vie de quartier et les projets d’aménagement urbain sont autant de points à considérer pour être pleinement satisfaits de votre investissement sur le moyen terme !